Cataluña se pone manos a la obra para multiplicar cada año por diez la vivienda social

El Gobierno de Salvador Illa quiere girar como un calcetín el bajo ritmo de producción de vivienda social que ha tenido Cataluña en los últimos diez años. Una tendencia que no es particular de la comunidad autónoma sino que también es la que ha habido en todo el Estado. Para ello, el presidente catalán anunció días atrás que uno de sus objetivos de legislatura es crear 50.000 viviendas públicas en cinco años. Un reto mayúsculo teniendo en cuenta que en los últimos diez años Cataluña ha construido sólo 13.320. El plan de Illa empieza a andar, y este martes el gobierno catalán aprueba la primera convocatoria de reserva de solares públicos para la construcción de vivienda pública.

Para agilizar la construcción en masa de vivienda pública el Gobierno catalán quiere hacer la vida más fácil a los promotores. Ha creado por primera vez un registro autonómico de los solares públicos disponibles de los ayuntamientos y también simplificará los trámites administrativos para iniciar las construcciones. El primer concurso de solares se aprobará en el Consejo Ejecutivo de este martes y habrá otro concurso a lo largo de 2025.

Illa tiene el apoyo de Pedro Sánchez, que acompañó el pasado jueves al presidente catalán en una visita a una nueva promoción de pisos de protección oficial en Sant Boi. La realidad es que entre 2015 y 2023 el número de viviendas protegidas construidas en toda España no llega a 100.000, según el Banco de España. Los economistas de la cátedra UPF-APCE consideran que estos bajos números se deben a que el Real Decreto de 233 de 2013 acabó con los subsidios que recibían los promotores al pedir préstamos para construir vivienda. La cátedra de la Universitat Pompeu Fabra y la Asociación de Promotores de Catalunya aseguran que esa financiación fue “la columna vertebral” de las ayudas a la construcción de vivienda social en los últimos 30 años. Una afirmación que plasman en el informe La vivienda protegida a Cataluña: un descorazonador viaje de 20 años, presentado recientemente en el Colegio Oficial de Arquitectos de Cataluña.

El salto de escala en la construcción de vivienda pública que plantea ahora el Gobierno catalán abre la pregunta de si será posible crear 10.000 viviendas de protección oficial (VPO) al año cuando en los últimos diez años se han construido 1.300 anuales. La exdirectora del instituto catalán de suelo (INCASÒL), Maria Sisternas, puntualiza que parte de estas 10.000 viviendas también “se pueden comprar, rehabilitar y movilizar del parque vacío”. 

El reto de las 50.000 viviendas públicas en cinco años

Entre 2013 y 2023 la promoción de vivienda de protección oficial en Cataluña la ha encabezado el sector privado, con un 41% de las viviendas totales, seguido de promotores públicos (29%) y cooperativas y promotores sin ánimo de lucro (25%).

Los economistas de la cátedra UPF-APCE valoran que “por primera vez” en diez años Illa hable de “recursos presupuestarios” concretos para la construcción. El presidente catalán prevé destinar 4.400 millones de euros en cuatro años a políticas de vivienda. No obstante, creen que “costará” hacer el cambio de escala en la producción de vivienda social. Según Miquel Morell y Agustí Jover, dos de los economistas redactores del informe, esta década de baja producción de vivienda protegida no ha permitido consolidar “una estructura de producción” con “gente especializada”. En esto coincide Mireia Sisternas, exdirectora del INCASÒL, aunque puntualiza a infoLibre que la movilización del parque vacío permitiría aumentar un volumen nada desdeñable. Se estima que la SAREB tiene unos 15.000 pisos vacíos en Cataluña. 

El problema principal de la vivienda social en Cataluña se encuentra principalmente en la zona metropolitana de Barcelona. El informe de la cátedra UPF-APCE estima que el 80% de los solicitantes de vivienda de protección oficial residen en el territorio que concentra el 25% de estas viviendas, y la demanda también es más alta allí dónde menos suelo hay.

No obstante, Maria Sisternas, exdirectora del instituto público, apunta que los ayuntamientos en Cataluña han ido recibiendo cesiones gratuitas de un 10% del suelo de las transformaciones urbanísticas para construir vivienda social, lo que ha producido una bolsa interesante que Illa ahora ha empezado a movilizar. Además, añade que la Generalitat tiene en Cataluña “grandes reservas de suelo” gestionadas por el INCASÒL. 

La exdirectora y actual miembro de la Fundación Hàbitat3 cree que sería “una buena noticia” que el mismo instituto público participara de la creación de estas 50.000 viviendas, ya que “se creó para ello”. Antes de la crisis inmobiliaria de 2008 el instituto catalán de suelo producía entre 1.500 y 2.000 pisos anuales. Pero durante el período comprendido entre 2012 y 2022 no construyó ningún piso de protección oficial, ni de venta ni de alquiler, pese a disponer de los recursos económicos de las fianzas que se depositan en el instituto.

Otra fórmula de la que dispone el gobierno catalán para ampliar el parque público es la compra de vivienda. El censo de Población y Viviendas 2021 del INE estima que en la provincia de Barcelona había 213.464 viviendas vacías, y más de 75.000 dentro del municipio de Barcelona. Una situación similar a la de Madrid, con más de 97.000 viviendas vacías en la capital y más de 180.000 en la comunidad autónoma. Con la fórmula del tanteo y retracto el gobierno de la Generalitat ha comprado este febrero 743 pisos al fondo de inversión Divarian en los que vivían familias vulnerables y también el ayuntamiento de Barcelona ha comprado la Casa Orsola.

Ha sido el caso de la Casa Orsola el que ha elevado el debate sobre otra política para ampliar el parque de vivienda de protección oficial en zonas tensionadas. El ayuntamiento aprobó una medida que obligaba a reservar el 30% de las viviendas de obra nueva o de gran rehabilitación a uso social. Jaime Palomera, del Institut de Recerca Urbana de Barcelona (IDRA) considera que el problema que tiene la ciudad condal es que los nuevos pisos que se hacen “no son para los vecinos” porque su coste, de media, ronda los 700.000 euros. Afirma que “lo que se necesita básicamente ahora son viviendas de protección oficial” que estén fuera del precio de mercado.

Un problema a nivel estatal

El problema de escasez de vivienda de protección oficial es extensible a todo el Estado. España está por debajo de la zona euro en número de viviendas sociales por cada 100 habitantes, según detalla el último boletín especial del Observatorio de Vivienda y Suelo publicado por el Ministerio. Ahora mismo hay 1,3 viviendas sociales por cada 100 habitantes mientras que la media europea se encuentra en 3,2.

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Según los economistas de la cátedra UPF-APCE, España cambió de rumbo en la financiación pública a la construcción de vivienda social en 2021 y 2022, con la llegada de los fondos Next Generation. Al año siguiente, Sánchez se comprometió a crear 184.000 viviendas en alquiler social o asequible. No obstante, Miquel Morell, uno de los economistas del informe considera que “a las necesidades habitacionales del futuro hay que sumarle la de los últimos diez años en las que ha habido un déficit de inversión”.

El informe del Ministerio de Vivienda apela también a la recesión económica como uno de los hechos que afectaron a la construcción de vivienda en general a partir de 2012 y que impactaron en la producción de vivienda social. 

Este 2025 el presidente Sánchez también quiso anunciar un cambio de rumbo en la política de vivienda social a nivel estatal. A mediados de enero presentó doce medidas para ello, entre las que hay la creación de una nueva empresa pública de vivienda que incorporará 30.000 pisos provenientes de la SAREB durante el primer semestre, un programa de ayudas y exenciones del IRPF a propietarios que alquilen a precios asequibles y otro paquete de 20.000 millones de euros en ayudas al alquiler, compra y rehabilitación que recogerá el Plan Estatal de Vivienda 2026.