Más de 3.000 viviendas nuevas o en construcción están en zonas muy golpeadas por la dana

Los seis ancianos a quienes José Borque y su hijo salvaron el 29 de octubre de una muerte segura en una residencia en Paiporta acabaron recalando en otra de la localidad también valenciana de Picanya. El centro, aún no operativo aunque había anunciado su apertura para diciembre, está situado en las inmediaciones del barranco, que parte el pueblo en dos, y de un puente peatonal y otro para tráfico rodado que sucumbieron, como todos salvo uno en todo el municipio, por la fuerza de la riada. A pesar de su peligrosa ubicación, el agua sólo entró en el sótano y las cocinas, lo que permitió a la residencia Solimar alojar a los ancianos, a familias picañeras que se habían quedado sin casa, al personal y equipamientos del centro de salud que funcionaba, antes de la tragedia, a pocas manzanas de distancia e incluso, en un primer momento, a guardias civiles y mossos d’escuadra desplazados a la zona cero.

De no haber mediado las inundaciones, la inauguración del Solimar Picanya habría sido el final feliz de un proyecto que había arrancado dos décadas atrás, pero que se vino abajo tras el estallido de la burbuja inmobiliaria al llevarse por delante a la promotora original.

Ese brusco pinchazo también llevó a Juan Antonio Clavería a cruzar el charco. Pasada la resaca, el empresario volvió a su tierra de la mano de una empresa panameña, Urbania Developer, que ha acabado convirtiéndose en un promotor destacado de vivienda en la zona ahora arrasada por el agua y el lodo.

El grupo francés Vivalto Vie (propietario desde 2020 de Solimar) y el emprendedor valenciano han vivido, pues, una experiencia similar: ciclo inversor al abrigo del bum hasta el estallido de la burbuja, lenta recuperación y nuevo bum, esta vez en un contexto de crisis habitacional por el encarecimiento exponencial de la vivienda, especialmente en las grandes ciudades como Valencia. Hasta la gota fría de proporciones históricas que azotó parte del área metropolitana de la capital, todo parecía ir como la seda (inmobiliariamente hablando), con decenas de promociones, primeras, segundas y hasta terceras fases, carteles de todo vendido o reservado (salvo algún piso suelto, local o garaje) y la mayoría sobre plano.

Como publicó el diario económico Cinco Días, la población de la comarca de L’Horta Sud, la más afectada el pasado 29 de octubre, ha aumentado un 336% desde 1950 (la gran riada por la que se acometió el nuevo cauce del río Turia tuvo lugar siete años después) y un 661% la de Paiporta, bautizada como epicentro de la tragedia. Y como publicó Datadista, tres de cada 10 viviendas afectadas se construyeron en zonas inundables durante la burbuja. Lo que pasa es que, superada la resaca tras el crac, el negocio inmobiliario volvió a repuntar y un rastreo por las plataformas de compraventa, las páginas de las promotoras y otras fuentes arrojan un resultado demoledor: más de 3.000 viviendas entregadas recientemente o incluso en proceso de comercialización (mayoritariamente sobre plano), se ubican o ubicarán en zonas alcanzadas por el aluvión de la dana, según se desprende del cotejo de cada calle con obra nueva con el mapa cartográfico sobre la catástrofe elaborado por el Departamento de Geografía de la Universitat de València.

Cuatro ejemplos 

1.- Hasta hace muy poco, la web de Cubells Almenar informaba de que estaban haciendo lo posible por restablecer el servicio de sus oficinas, sitas en un bajo comercial anegado de Paiporta. En la pestaña de Promociones, una decena, todas desarrolladas en esta localidad inundada al 100% y, de ellas, siete atravesadas en diagonal por una banda con la leyenda vendido. Si se considera el histórico de proyectos, que suma a los anteriores los entregados en los últimos años, el volumen total de viviendas asciende a 727, de las que nueve de cada 10 se han erigido o están en proceso de hacerlo en calles dañadas por los desbordamientos. Ello se debe al casi monocultivo de esta promotora en Paiporta a la que, por cierto, califican en la última entrada de su blog (de febrero de 2023) como “un lugar para vivir ideal para ciudadanos sin estudios universitarios”.

2.- Promodern, inmobiliaria regional nacida en 1996 y con orígenes muy enfocados a la promoción de viviendas de protección oficial (VPO), ruega en su página web a “todos los interesados en la fase 3 del Residencial Nou Balaguera (Albal)” que “contacten nuevamente” con ellos “debido a que algunos archivos han sido destruidos por la dana”. Sus oficinas están, de nuevo, en un bajo, esta vez en Catarroja, localidad arrasada por el lodo y el agua que alcanzaron también la ubicación de la promoción albalense y las de las otras dos que la empresa tiene hoy vivas, en la propia Catarroja y en Aldaia. Si a éstas se le suman todos los proyectos entregados con anterioridad, estamos hablando de unas 440 casas en calles anegadas.

3.- En la misma situación de afectación por la gota fría se encuentran tres de cada cuatro viviendas, de un total cercano a las 450, promovidas desde 2018 en L’Horta Sud por Urbania Developer. La empresa, que también construye en Panamá, Nicaragua y Paraguay, tiene en la comarca valenciana un radio de acción más amplio que las anteriores (además de en Paiporta, Picanya y Albal, en Xirivella, Torrent, Benetússer, Sedaví, Algemesí, Mislata, Manises y Alcàsser), así como presencia en otras zonas y sin excluir a la capital.

4.- En la residencia de ancianos que Solimar tiene en Massanassa, el agua llegó a una altura de 1,80 metros en la planta baja. En este municipio, así como en Sedaví, Catarroja y Beniparrell, una promotora más modesta, MS Espais, lleva desde 2006 haciendo vivienda nueva. Todas sus promociones salvo una, desde la primera hasta las tres actualmente en venta en la comarca, están en calles golpeadas por la gota fría.

Carrer de Lluis Vives 50, Paiporta

"Paiporta Homes tiene una ubicación privilegiada, con vistas al cauce del río, cerca del Ayuntamiento y al lado de la principal zona comercial”. El entrecomillado es de la empresa que construyó, para Neinor Homes, esta promoción de 2023 que consta de 59 viviendas (todas vendidas) entre las que se encuentran varios bajos como el de Alicia, enfermera de 30 años. Huelga explicar lo que le ocurrió a su hogar el 29 de octubre.

Históricamente, en la zona afectada por la dana abundan las casas viejas a pie de calle, pero lo que llama la atención es que hayan seguido ofertándose en promociones puestas en marcha en los últimos años, aunque esos bajos formen parte de edificios en altura; y sorprende más, si cabe, que tras la tragedia una promotora (Inmovidal, hasta ahora muy centrada en el municipio alicantino de Dénia) haya comenzado a comercializar, mediante la apelación “¡Atención, jóvenes soñadores!”, L’Alcudia Habitat, ubicada en una dirección de esta localidad (los números 12,14,16 y 18 de la calle Josep Lluís Bausset) que fue pasto de la dana según la cartografía de la Universidad de Valencia; o que otra inmobiliaria (Demidoff Inversiones) no haya retirado del portal Idealista, siquiera temporalmente, el anuncio de una parcela donde, tras derribar el inmueble que la ocupa actualmente, se podrán construir [sic] “7 bajos vivienda, 8 pisos en 1 planta, 8 aticos y 1 piso sobre atico con terraza” en una zona de Alfafar marcada en azul (inundada) en ese mapa.

En ‘primera línea’... de barranco

Paiporta Homes, que en realidad fue asumido por Neinor al absorber en 2021 la empresa Quabit, es el caso paradigmático de construcción en primera línea de rambla y, por tanto, en zona inundable (y con bajos), pero no es el único. Ocurre lo mismo con varios inmuebles residenciales promovidos en Picanya por Careco Construcciones, compañía gestionada por la tercera generación de una familia, los Casanova, a quien se debió que el estadio Mestalla, del Valencia CF, se llamara Luis Casanova entre 1969 y 1994. A la segunda generación de esta saga se debe también la construcción, durante la dictadura, de las 600 viviendas que conforman el barrio Virgen del Carmen de Alaquás, también conocido como barrio Socusa por ser el nombre de la inmobiliaria familiar que se encargó de erigirlas. Que este barrio se inundara (de nuevo), como el de nombre Orba de Alfafar, aunque popularmente conocido como Parque Alcosa en honor a la promotora de Alfredo Corral que lo edificó allá por la década de los 50 del siglo pasado, puede resultar comprensible y hasta perdonable, ya que en aquellos años había pocos mapas de riesgo o poco precisos y el cambio climático se estaba fraguando, sí, pero ni existía como concepto.

Cosa distinta es que Careco haya seguido promoviendo en Picanya en primera o, a lo sumo, segunda línea de barranco, y que dos de sus tres proyectos hayan sido, además, de adosados unifamiliares, que por regla general suelen situar el salón y la cocina en la planta baja y los dormitorios y terraza en la primera. Tampoco en este caso los Casanova han sido los únicos en apostar por esta fórmula: Cubells Almenar también en Pincaya, Urbania Developer en Xirivella, MS Espais en Massanassa y Chilet & Chilet en Albal son algunos ejemplos, y a todos ellos llegó la crecida.

Sí se puede

Visto lo visto, surge la siguiente pregunta: ¿pero es que se puede construir en zonas declaradas como inundables? Contestarla tras la penúltima dana (hubo otra dos semanas después, aunque con menor potencia destructiva), nos lleva a la melancolía. En pocas palabras, la respuesta es que sí, se puede; pero si se quiere una argumentación jurídica más elaborada, basta con leer este texto de Julio González García, catedrático de Derecho Administrativo de la Universidad Complutense de Madrid, donde califica de “muy laxas” las medidas limitativas tras analizar la Ley del Suelo de 2015 y la regulación general y específica del dominio público hidráulico. Dicho de otra forma, esta vez en boca de Joan Olmos, profesor titular de Urbanismo de la Universidad Politécnica de Valencia: “No ha habido ningún tipo de control (...) Hasta un niño de ocho años sabe que al lado de un río no puedes poner una casa porque el río en su curso normal es el que es, pero cuando llega una venida... Esto es tan elemental que a veces da un poco de vergüenza tener que recordarlo”.

Otros expertos llevan tiempo reclamando que se coordinen el Gobierno central, encargado de los Planes de Gestión de Riesgo de Inundación (PGRIs) de las demarcaciones hidrográficas, las comunidades autónomas (competentes en ordenación del territorio, calificación del suelo y tratamiento de los riesgos naturales) y los ayuntamientos (con competencia en urbanismo). Sobre estos últimos cabe decir dos cosas: la primera, que en 2017 alcaldes de L’Horta del Sud se pusieron “en pie de guerra contra una normativa estatal que declaraba inundables sus términos” y limitaba “los usos del suelo”. La segunda, que la mayoría de los planes urbanísticos municipales vigentes son del siglo pasado y no recogen, por tanto, las limitaciones urbanísticas que, para el caso de la Comunidad Valenciana, se remontan a 2003, como publicó el regional Las Provincias.

Calles inundables, calles inundadas

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La avenida alcanzó al ecobarrio de Molí D’Animeta, en Quart de Poblet, donde se están construyendo 2.330 viviendas, la mitad protegidas, de la mano de promotoras como la valenciana Ática (asociada a Inmoglaciar, del grupo Cerberus, en otra promoción afectada en Xirivella), las madrileñas Aedas Homes y Metrovacesa, la aragonesa Lobe, la alavesa Gesarqus y la italiana De Agostini (junto a Harrison Street, estadounidense). Sin embargo, que llegara el agua no implica necesariamente que el proyecto, uno de los mayores de la comarca, haya que descartarlo o replantearlo, ya que lo que ha cartografiado la Universidad de Valencia es hasta dónde llegó “una riada que sólo debía ocurrir cada 1.000 años”. Sólo la indispensable mejora y actualización de los mapas de riesgo, teniendo en cuenta este desgraciado episodio y los impactos crecientes del cambio climático, determinarán si hay que sumar esos 2.330 pisos a los más de 3.000 citados más arriba porque se estarían levantando en zona inundable y no simplemente inundada el 29 de octubre.

Lo que sí puede que se produzca es una dana inmobiliaria, de la intensidad que sea. Habrá gente, siempre que pueda, que abandonará la comarca; la habrá que se replanteará la búsqueda de un hogar en la zona y la que, si aún está a tiempo, anulará su reserva aunque la vivienda escogida esté en altura; también cabe imaginar que las autoridades competentes prohibirán definitivamente la obra nueva en áreas peligrosas, o que obligarán a las promotoras a empezar los edificios por la primera planta, como aconsejan los expertos. Sin embargo, todas estas contingencias tendrán como contrapeso la crisis habitacional.

Lo que parece descartado es que el Ayuntamiento de Picanya construya vivienda de alquiler asequible para jóvenes en el suelo que adquirió con ese fin al Sareb, porque casi se asoma al barranco.