España entra en otra espiral inmobiliaria sin tomar medidas contra la vivienda vacía

Durante el ciclo alto de movilización, de 2011 con su 15-M a 2014 con la irrupción de Podemos, el problema de los desahucios rivalizó en la cabecera de los medios con la pura y dura agenda política de los partidos. La Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) trabó "la única gran alianza entre clases medias y bajas en un espacio movilizado" durante la crisis, como apunta Rubén Martínez, investigador del Instituto de Gobierno y Políticas Públicas de la Universidad Autónoma de Barcelona, que destaca que en España "se ha producido más conflicto alrededor de la vivienda que del trabajo, que no organiza masivamente a la sociedad". El lema "Sí se puede" hizo fortuna gracias a la PAH, cuyos activistas lo coreaban en sus acciones de resistencia, en las que otra frase sintética se abría paso en las pancartas: "Ni casas sin gente, ni gente sin casa".

Las cosas han cambiado en cuatro años. Hoy Ada Colau, primer rostro de la PAH, es alcaldesa de Barcelona. En el plano político está por ver si se puede o no se puede. Lo seguro es que sigue habiendo casas sin gente y gente sin casa. La tasa de emancipación entre los 16 y los 29 años ha caído por debajo del 20%, según datos del Consejo de Juventud de España. El fenómeno de las ejecuciones hipotecarias se ha atenuado, con algo más de 60.000 en 2017, si bien el descenso no obedece a la eficacia de las políticas de vivienda, en su mayoría paliativas, sino a la incipiente recuperación económica y a que la gran escabechina de desalojos ya se produjo. De donde ha desaparecido el fenómeno de los desahucios es de las portadas.

El INE publicó en 2016 que había en España 3,4 millones de viviendas vacías, según datos del censo de 2011. Esta cifra que hay que manejarla con cautela por sus limitaciones metodológicas y por los cambios significativos en el ecosistema de la vivienda desde 2011, entre ellos el boom del alquiler turístico, que ha contribuido a un drástico incremento del precio del alquiler, sobre todo en las grandes ciudades. A esto contribuye el auge de las socimis (sociedades cotizadas anónimas de inversión en el mercado inmobiliario), que derivan al ladrillo capital internacional, y la entrada en el escenario de grandes fondos especulativos como Blackstone. Aunque comparte con el boom que terminó en 2007 la característica de la acumulación de capital en torno al ladrillo, el actual ciclo especulativo es distinto, por su complejidad y porque nuevos operadores han sustituido a las inmobiliarias, promotoras y constructoras hundidas.

Lo que sobrevive es el fenómeno de la vivienda vacía, contra el que no se han activado políticas específicas. Las leyes autonómicas han tenido todo tipo de dificultades para su aplicación. El Gobierno, durante la etapa del PP, renunció a activar medidas. Ahora, con el PSOE, el Ejecutivo estudia qué hacer, pero de momento no ha incorporado al catálogo de posibilidades ni la sanción por viviendas vacías ni la expropiación para evitar desahucios. Mientras tanto la vivienda vacía es todavía un concepto inexistente desde el punto de vista de la planificación de las políticas de vivienda. No hay ni siquiera una definición oficial, ni tampoco datos oficiales del Ministerio de Fomento. 

Un a legislación taponada

Los recursos ante el Tribunal Constitucional del Gobierno del PP (2011-2018) taponaron primera la oleada legislativa salida de las comunidades autonómicas con mayorías distintas al PP: del decreto y la ley antidesahucios de Andalucía a las leyes en Navarra, País Vasco, Canarias y Cataluña. La idea de las autonomías era suavizar las dinámicas de mercantilización de la vivienda, con medidas como las sanciones por viviendas vacías y la expropiación para evitar desahucios. Las primeras sentencias del Constitucional sobre aquellas leyes, aunque limitan las posibilidades de expropiación, permiten a las autonomías fijar ciertas limitaciones al derecho de propiedad y consideran que las sanciones por tener un piso cerrado están amparadas por la "función social" de la vivienda.

No obstante, el largo tiempo transcurrido entre el impulso legislativo y las sentencias, durante el que se han producido cambios políticos, sociales, económicos y muy singularmente en el mercado de la vivienda, ha sorprendido ahora a las autonomías con el pie cambiado. Aún no se ha producido la puesta en marcha de los extremos con mayor potencial transformador de aquellas normas. En Andalucía, por ejemplo, PSOE y Cs aprobaron en abril una ley de tanteo y retracto que permite al Gobierno andaluz comprarle las viviendas a bancos y fondos de inversión para evitar desahucios. De la idea inicial, expropiar forzosamente, se pasaba a comprarle las viviendas a sus propietarios.

Al menos hasta la fecha, y para satisfacción de la patronal de la banca, el sistema de vivienda ha entrado en un nueva fase vivienda sin haber llegado a penalizar la retención de inmuebles. Apenas se han establecido obligaciones legales vinculantes de los privados con las familias desahuciadas.

Un campo minado

En cuanto a qué vía se escoge para garantizar el "derecho a la vivienda", los grandes tenedores de patrimonio inmobiliario –banca, promotores, inversores– insisten en que no debe ser la imposición de obligaciones, sino la construcción de más vivienda. Es una máxima cuestionable porque durante el boom España batía récords de nueva vivienda, tanto libre como protegida, sin llegar a crear un equilibrio entre derecho a techo y la explotación de la propiedad, como desveló el estallido de la burbuja y la oleada de desahucios. Las recetas contra la crisis no llegaron a hacer efecto y ya está aquí el nuevo calentón del mercado, aliñado por los pisos turísticos, las socimis y los fondos buitre, sin que las autoridades públicas hayan determinado qué rumbo poner.

El nuevo Gobierno (PSOE), apoyado en sólo 84 diputados, se ha encontrado con el campo minado: una normativa dispersa y contradictoria, el precio del alquiler al alza, socimis y fondos de inversión haciendo su agosto, los ayuntamientos adoptando cada uno sus medidas para regular los pisos turísticos, un plan de vivienda 2018-2021 del anterior Ejecutivo que el nuevo está obligado a asumir... El ministro de Fomento, José Luis Ábalos, ha afirmado que se constituirá un grupo de trabajo interministerial para analizar qué hacer. Una de las posibilidades que estudia el Gobierno es el incremento del pago del valor catastral de las viviendas vacías, según ha informado El País. Cualquier medida, por ejemplo de tipo fiscal, para penalizar las viviendas vacías requerirá del acuerdo con Hacienda. Entre las medidas anunciadas por el Gobierno para incentivar el alquiler no se encuentran la sanción a viviendas vacías ni la expropiación para evitar desahucios. El Ejecutivo no lleva al plano estatal las medidas más contundentes de la legislación autonómica.

A falta de concreción, la medida estelar anunciada es la construcción de 20.000 viviendas para el alquiler, que si no hay nuevos virajes políticos se empezaría a concretar como muy pronto en cuatro años, y que además exige de la colaboración de los ayuntamientos y comunidades, que son las que tendrían que liberalizar suelo, un bien escaso. En cuanto a las viviendas vacías, Fomento señala que no posee ni tan siquiera datos oficiales.

Sin programa estatal

Iker San Román, consultor en políticas públicas, afirma que "está demostrado que por muchos recursos que una administración pública realice para edificación de parque público, no se compensa la dinámica sin herramientas para incidir en el mercado libre". "Es imposible contrarrestar con cien viviendas protegidas la dinámica que generan las mil y pico libres que las rodean", afirma gráficamente. Tampoco la gestión del parque tóxico asumido por la Sareb ha provocado transformaciones significativas en el comportamiento del mercado.

San Román afirma que es necesario introducir "nuevas dinámicas", con medidas como impedir la descalificación de la vivienda protegida –su paso a vivienda libre para compraventa– y fomentar el alquiler asequible de viviendas vacías. "No existe un programa a nivel estatal. Es que ningún plan estatal de vivienda habla de vivienda vacía. El Estado ha renunciado a definir la vivienda vacía, dejándola en manos de las comunidades", añade. "De los 3,4 millones de viviendas vacías que dice el INE, los que hemos trabajado en estudios concretos sobre ciudades concretas sabemos que en condiciones de acogerse a programas de alquiler son muchas menos, sobre el 50%. Ése es el gran recurso que hay que aprovechar", señala.

Antonio Ibáñez, uno de los fundadores de Espacio en Común, cooperativa especialista en el diagnóstico de la situación real de la vivienda en ciudades y pueblos para orientar las políticas, advierte que, sobre todo en los grandes entornos urbanos, el número de viviendas vacías está en descenso, pero por una causa distinta a los programas de alquiler: por el tirón de su uso turístico, que es a su vez causa del alza de los precios.

Es decir, en el arranque de la crisis las administraciones de signo progresista buscaron fórmulas para hacer salir viviendas vacías al alquiler, lo que debería provocar una bajada de los precios. Lo que ha ocurrido a la postre en las ciudades es que su salida al arrendamiento, vinculada al uso turístico, está encareciendo el mercado. Si ahora hay menos vivienda vacía, la causa principal es que sus propietarios encontrado un estímulo en el mercado para ponerla en alquiler, no que se hayan visto forzadas o incentivadas por el Estado para darles "función social".

La misma inercia

El ingeniero Ignacio Marinas, experto en sostenibilidad del modelo urbanístico e inmobiliario, afirma que el anuncio de construcción de 20.000 viviendas "da un titular bonito pero no vale para nada". "Se trata sólo de dar cuartelillo a los inmobiliarios y constructores, con un mensaje que da continuidad a una inercia que no ha servido absolutamente para nada", añade. Marinas denuncia la falta de datos oficiales sobre vivienda vacía y cree, de hecho, que son más de 3,4 millones. "Nunca se tiene en cuenta el factor de los que mueren cada año, que son en su mayoría mayores, los que más vivienda tienen en propiedad", señala.

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"Hay que gravar con dureza las casas injustificadamente deshabitadas. Estamos asistiendo a un acaparamiento de vivienda por parte de socimis y fondos buitres. Hay que revisar el impuesto de sociedades de las socimis. Que paguen, y luego que se descuenten en función de lo que alquilen y del precio al que alquilen", señala Paco Morote, portavoz de la PAH, para quien falta decisión política para adoptar medidas contundentes contra la vivienda vacía. Morote pide una actualización del censo de vivienda vacía y recuerda que, al margen de que en las ciudades el número haya podido disminuir, desde el inicio de la crisis "se han marchado muchos inmigrantes".

Fernando Prieto, director del Observatorio de la Sostenibilidad, lamenta que desde el inicio de la crisis los Gobiernos no hayan adoptado medidas contra el parque desocupado. Doctor en Ecología, Prieto recuerda el enorme impacto medioambiental de la construcción, no sólo al levantar el edificio, sino en su mantenimiento. Lo que se construye nuevo requiere agua, luz, recogida de basuras, accesos, infraestructuras sanitarias y educativas. Prieto, contrario a proyectos como la llamada operación Chamartín en Madrid, aboga por políticas que den utilidad a las viviendas ya construidas, evitando caer en el discurso de que "cuanto más vivienda haya, menos problemas de vivienda habrá". "En España se ha ido formando una bola gigante con la vivienda vacía que nadie ha impedido", dice.

  El sociólogo urbano Daniel Sorando, coautor de First we take Manhattan: la destrucción creativa de las ciudades, lanza una reflexión sobre la paradoja que supone que el movimiento de defensa del derecho a la vivienda haya sido el más constante y sólido incluso desde antes del 15-M, mientras que "desde las instituciones las medidas en materia de vivienda han sido muy débiles, muy poco consistentes". ¿Por qué? Sorando encuentra la respuesta en la fuerza del sector, en el carácter estratégico de la construcción en la economía española, que termina generando intereses intocables.