¿Qué hacer con la vivienda?

El modelo de vivienda es siempre una operación de Estado. Históricamente en España, a diferencia de otros países europeos, se ha orientado la intervención del Estado para impulsar la vivienda de mercado en régimen de propiedad. El peso de la propiedad, aunque ha descendido, es de los más altos de Europa, solo por detrás de países como Rumania y muy por encima de países como Alemania, Austria o Francia. El subdesarrollo de las políticas de bienestar asociadas a la vivienda, junto con un modelo productivo intensivo en sectores que generan mucha precariedad, son efecto y causa de nuestro modelo de vivienda. Un modelo que genera una profecía autocumplida cuando, de facto, alquilar se convierte en tirar el dinero y hacerse mayor sin una vivienda en propiedad aumenta la vulnerabilidad. Sin embargo, que la riqueza de los españoles esté mayoritariamente invertida en ladrillo nos hace ser un país más pobre, salvo que pensemos que por tener un porcentaje más alto de propietarios el ciudadano medio español es más rico que el ciudadano medio austríaco.  

El principal problema de la vivienda es aquello vivido como algo evidente y que ni se piensa ni se problematiza: que la garantía de un derecho fundamental como la vivienda sea principalmente proveída por el mercado y sea guiada por la rentabilidad. ¿Pensamos así la sanidad? ¿Alguien se imagina que el acceso a la sanidad se fundamente y dependa de que unos se lucren con el trabajo de otros? El Estado debe cambiar su política de vivienda para garantizar la seguridad residencial y facilitar la transición a un modelo económico más productivo. Para ello, el Estado debe dejar de hacer lo que ha venido haciendo hasta ahora, a saber, debe dejar de orientar su política y su intervención en promover la vivienda de mercado: deducción por compra, ausencia de leyes de vivienda y mucha liberalización de suelo, vivienda protegida que puede descalificarse, venta de suelo público, enajenación de vivienda pública, avales a la compra y un largo etcétera de políticas que buscan perpetuar la vivienda como bien de mercado en detrimento de la vivienda como un derecho. Donde la vivienda es más un derecho que un bien de mercado, funciona mejor.

Un modelo en el que no hay otra alternativa que la vivienda de mercado es un modelo totalmente disfuncional y por eso es urgente aumentar considerablemente la oferta (pública y social) y también regular el precio de mercado. Se trata de hacer realidad la libertad de elección, porque lo que no funciona y no ha funcionado en ningún sitio es imponer un modelo que obliga a la gente a tener que elegir entre quedarse en casa de los padres, dejarse el sueldo en un alquiler o, si tiene suerte, hipotecarse con el banco durante 30 años. Lo importante es garantizar la seguridad residencial frente al poder del banco y la amenaza de no poder pagar la hipoteca, o de tener que vivir de un alquiler, a precio y condiciones de mercado, que es una fuente de incertidumbre e inestabilidad.

El modelo de vivienda de mercado es un modelo diseñado por el Estado centrado en blindar el negocio privado, que tiene un enorme coste social, económico y supone un lastre para el conjunto del modelo productivo. Y, al contrario, la vivienda segura y asequible es un elemento fundamental para el desarrollo vital, social y económico de un país. Lo importante nunca es fijarse en las medidas de manera aislada, ni en el coste de una política sin tener en cuenta la secuencia entera de impactos, sean estos negativos o positivos. Por ejemplo, es bueno generar deuda para invertir en vivienda pública porque tiene un retorno social y económico, y no tiene sentido endeudarse para pagar gastos corrientes mientras se indulta fiscalmente a los más ricos.

El principal proveedor de vivienda no tiene que ser el mercado, sino operadores sociales que promuevan tanto la vivienda pública y la vivienda protegida como las impulsadas por asociaciones de lucro limitado

La política de vivienda no es únicamente una cuestión de cantidad, es sobre todo una cuestión de modelo y de definición política del objetivo a lograr. Si lo que se pretende es garantizar la accesibilidad, la asequibilidad y la seguridad residencial, hay que impulsar la vivienda protegida, la vivienda pública, regular (bien) los precios del alquiler privado y ofrecer ayudas en los casos necesarios. La oferta que hace falta es de vivienda pública y protegida de calidad; la demanda que necesitamos es para vivir. Suele decirse: “Hay que sacar más viviendas al mercado”, cuando lo que hace falta es sacar más viviendas del mercado. Hacen falta más viviendas, por supuesto, pero viviendas que estén protegidas de los precios de mercado.

El principal proveedor de vivienda no tiene que ser el mercado, sino operadores sociales que promuevan tanto la vivienda pública y la vivienda protegida como las impulsadas por asociaciones de lucro limitado, lo que en inglés se denomina Housing associations, o las empresas públicas o mixtas de vivienda. Luego, quien quiera y pueda, que compre vivienda de mercado, pero no se puede forzar a la población a tener que comprar o alquilar en el mercado para acceder a una vivienda, y las instituciones tienen la obligación de ofrecer otras alternativas. Tener un parque de vivienda mayoritariamente privado implica que las familias destinan un alto porcentaje de sus ingresos al pago de la vivienda. A la sociedad le cuesta mucho mantener este modelo de vivienda. Le cuesta en baja emancipación, en tener menos dinero en el bolsillo, en lastre productivo, en estancamiento vital, en términos ecológicos, en gasto sanitario, en bonificaciones, en no poder tener hijos, en estrés y salud mental, etc. Y, al revés, la sociedad gana cuando el acceso a la vivienda es mayoritariamente un acceso no mediado por la lógica del mercado: se gana en libertad, tranquilidad y salud mental, seguridad residencial, en más dinero en el bolsillo, en ahorro de gasto público y en mejorar el modo productivo.

En materia de vivienda protegida se tienen que impulsar las asociaciones de lucro limitado que, a cambio de proveer vivienda, reciban ayuda de las instituciones (fiscales, créditos blandos, suelo, asesoría) para que la promoción sea viable. Estas asociaciones están obligadas a reinvertir sus beneficios en mantener los inmuebles y en seguir aumentando el parque de vivienda asequible. Un modelo de vivienda protegida que tienda a la universalidad al que puedan acceder amplios rangos de renta, que sea autofinanciable a través de la financiación cruzada, donde los inquilinos que más tienen más aportan. Un estudio realizado para Canadá indica que el incremento de la vivienda protegida también afecta a la productividad y la economía: “incrementar la vivienda pública y asequible al 7% del total para 2030: aumenta la productividad entre un 5,7% y un 9,3% y tiene un impacto positivo para la economía de entre 67 y 136 billones de dólares.” En otra investigación realizada en el Reino Unido se estima que la construcción de 90.000 viviendas sociales obtendría un retorno económico de 50.000 millones de libras.

En materia de vivienda pública es de sobra conocido que España se encuentra a la cola de Europa. El Gobierno de España, en la parte que le toca porque recordemos que las competencias en vivienda son de las CCAA, ha anunciado su intención de incrementar el parque público de vivienda hasta el 20% del total. Desgraciadamente, ese propósito no cuenta ni con plazos ni con presupuesto: España debería invertir el 1%-2% del PIB en vivienda durante décadas para alcanzar ese propósito.

En un modelo de vivienda donde el acceso no depende del mercado, no solo hay más seguridad residencial y tranquilidad, sino que también es más eficaz. ¿Cómo empezar a transitar hacia ese cambio partiendo de la realidad concreta de nuestro actual modelo? Con normas, presupuesto e instrumentos. Hay que pensar las políticas de vivienda de manera integral y en conjunto, no de manera aislada, acorde a un objetivo que siempre es fruto de una posición política. Hay que hacer muchas cosas al mismo tiempo. 

Normas que, al igual que en el resto de Europa, doten de instrumentos a las instituciones para regular precios, movilizar vivienda vacía, reservar suelo, frenar operaciones especulativas y un largo etcétera de acciones. Presupuesto creciente y sostenido en el tiempo que se invierta en aumentar el parque público y el parque asequible de vivienda. Instrumentos que, más allá del presupuesto, permitan ampliar ese parque de vivienda, ya sea creando operadores que orienten la inversión privada, ya sea creando un banco público de inversión similar al Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) alemán, a través del cual obtener financiación y canalizar los recursos necesarios para costear el parque público de vivienda. Otro instrumento fundamental pasa por dotar de reconocimiento a la sociedad civil organizada a través de los sindicatos de inquilinos.

Se trata, en definitiva, de buscar por todos los medios recursos y de contar con las leyes que permitan operar y aumentar la oferta de vivienda protegida del mercado. ¿Y cómo se aumenta ese parque de vivienda? Por todas las vías, esto es, comprando mucha vivienda privada, rehabilitando vivienda, movilizando la vivienda vacía y construyendo vivienda nueva. Tenemos que iniciar, de una vez por todas, la transición más importante, necesaria, urgente y estructural que exige nuestro país: la de la vivienda. Tenemos que ser capaces de jugar en la liga de los mejores modelos de vivienda del mundo y que la gente pueda elegir libremente cómo vivir. Para que eso sea real, tienen que existir diferentes opciones donde poder decidir y abandonar el actual “vive como puedas” para abrazar el “vive como quieras”.

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Jorge Moruno es sociólogo por la UCM y diputado de Más Madrid.